Δευτέρα, 25 Σεπτεμβρίου 2017

Απαγορευτικό στις μισθώσεις των αυθαιρέτων


          Απαγορεύει την κατάρτιση μισθωτικών συμβάσεων σε περίπτωση αυθαιρεσιών στο προς ενοικίαση ακίνητο το νομοσχέδιο περί αυθαιρέτων με την ονομασία «Έλεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος», το οποίο κατατέθηκε χθες στη Βουλή ταυτόχρονα με την υπογραφή κοινής υπουργικής απόφασης για την παράταση της ισχύος του προηγούμενου νόμου 4178/2013 για έναν μήνα. Ακόμη, η βεβαίωση μηχανικού περί μη αυθαιρέτου, η οποία ισχύει και σήμερα για κάθε δικαιοπραξία εν ζωή, επεκτείνεται για να συμπεριλάβει και των αιτία θανάτου δωρεών.

          Το εν λόγω ν/σ του ΥΠΕΝ που συζητείται τον τελευταίο ενάμιση χρόνο περιλαμβάνει ρυθμίσεις για τους μηχανισμούς και τα μέσα ελέγχου της ποιότητας του δομημένου περιβάλλοντος (τμήμα Α), το πλαίσιο δόμησης (τμήμα Β), τον έλεγχο υλοποίησης χωρικού σχεδιασμού - κοινόχρηστοι χώροι και περιβαλλοντικό ισοζύγιο (τμήμα Γ), την αντιμετώπιση της αυθαίρετης δόμησης (τμήμα Δ), ενώ στο τέλος του έχει μια σειρά από άρθρα - παρεμβάσεις άσχετα με το κυρίως αντικείμενο, όπως το πώς διευθετείται η ενεργειακή αυτονόμηση ενός διαμερίσματος πολυκατοικίας.

Ηλεκτρονική ταυτότητα

          Σε αντίθεση με όσα μέχρι στιγμής είχαν συζητηθεί αναφορικά με τον θεσμό της ηλεκτρονικής ταυτότητας των κτηρίων, το σχέδιο νόμου που έχει κατατεθεί στη Βουλή θεσπίζει υποχρεωτική την ηλεκτρονική ταυτότητα για τα υφιστάμενα ιδιωτικά κτήρια (εκτός ορισμένων ειδικών περιπτώσεων) μόνο στην περίπτωση της μεταβίβασής τους. Ο αρμόδιος υπουργός Περιβάλλοντος Γιώργος Σταθάκης όπως φαίνεται προσχώρησε στην άποψη ότι δεν πρέπει σε αυτή τη φάση να επιβαρυνθεί περαιτέρω ο πολίτης. Αναλυτικότερα, εντός πέντε ετών ηλεκτρονική ταυτότητα (καταχώρηση ηλεκτρονικά όλων των αναγκαίων στοιχείων ενός ακινήτου) θα πρέπει να αποκτήσουν τα κτήρια που ανήκουν στο Δημόσιο, ΟΤΑ και ΝΠΔΔ αυτών, καθώς και αυτά που στεγάζουν υπηρεσίες του Δημοσίου, των ΟΤΑ και ΝΠΔΔ. Επίσης, κτήρια συνάθροισης κοινού (όπως συνεδριακά κέντρα, εκθέσεις), καθώς και ειδικές κατηγορίες όπως τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ., πρατήρια καυσίμων, σωφρονιστικά καταστήματα. Για τα λοιπά κτήρια η υποχρέωση ηλεκτρονικής ταυτότητας υφίσταται προκειμένου ο ιδιοκτήτης να μεταβιβάσει το ακίνητό του, επομένως αποτελεί απαραίτητο στοιχείο που προσκομίζεται κατά τη μεταβίβαση ακινήτου. Υποχρεωτική γίνεται η ηλεκτρονική ταυτότητα για όλα τα νέα κτήρια.

Χωρικός σχεδιασμός

         Με τα άρθρα στο Γ’ τμήμα για τον έλεγχο υλοποίησης χωρικού σχεδιασμού - κοινόχρηστοι χώροι και περιβαλλοντικό ισοζύγιο επιχειρείται ο έλεγχος και η επίσπευση υλοποίησης του χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού και η ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) και της Τράπεζας Γης σε συμμόρφωση προς την πάγια νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), ως ευέλικτου και αποτελεσματικού πολεοδομικού μηχανισμού άσκησης ρυθμιστικού ελέγχου και προστασίας του φυσικού, πολιτιστικού και οικιστικού περιβάλλοντος, με δράσεις περιβαλλοντικής και πολεοδομικής αναβάθμισης, που αποσκοπούν κυρίως στην εξασφάλιση των απαιτούμενων κοινόχρηστων χώρων μέσω τίτλων εισφορών για το περιβαλλοντικό ισοζύγιο.

        Βάσει στοιχείων της αρμόδιας διεύθυνσης του ΥΠΕΝ που παρατίθενται στην αιτιολογική έκθεση, οι δήμοι αδυνατούν να προχωρήσουν στις απαλλοτριώσεις κοινόχρηστων χώρων με αποτέλεσμα να υφίσταται άμεσος κίνδυνος απώλειας της πλειοψηφίας των χαρακτηρισμένων χώρων ως κοινόχρηστων. Αξίζει δε να σημειωθεί ότι η συνολική επιφάνεια των κοινόχρηστων χώρων που κινδυνεύουν να μετατραπούν σε οικοδομήσιμους χώρους λόγω αδυναμίας συντέλεσης των σχετικών απαλλοτριώσεων, με καταβολή σε χρήμα των οφειλόμενων αποζημιώσεων, ανέρχεται σε 7.500 στρέμματα, με εκτιμώμενη δαπάνη για αυτές το ποσό των 5,6 δισ. ευρώ. Σύμφωνα, επίσης, με στοιχεία που παρατίθενται, καθώς ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή δόμησης είχε καθιερωθεί με τον ν. 3044/2002, όμως δεν λειτουργεί από το 2007 εξαιτίας παρέμβασης του ΣτΕ, εκκρεμούν αποζημιώσεις εκτιμώμενης αξίας 185 εκατ. ευρώ.

Τράπεζα Γης

          Η προς καθιέρωση Τράπεζα Γης θα χρησιμοποιηθεί και για την «τακτοποίηση» των αυθαιρέτων μεγάλης περιβαλλοντικής επιβάρυνσης (κατηγορία 5) με την υποχρεωτική εντός επταετίας εξασφάλιση συντελεστή δόμησης ίσου με την υπέρβαση δόμησης που έχουν κάνει από την Τράπεζα Γης. Αναφορικά με την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, το εν λόγω νομοσχέδιο διατηρεί την κόκκινη γραμμή του ν. 4014 και έτσι δεν μπορεί να ενταχθεί στον νόμο αυθαίρετο κατασκευασμένο μετά τις 28/7/2011. Στις λοιπές ρυθμίσεις, μεταξύ άλλων, προβλέπεται ότι για πράξεις επιβολής εισφοράς σε χρήμα που εκδόθηκαν μετά την 1η Ιανουάριου 2009 και εκδίδονται μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2019 εφαρμόζεται ενιαία ποσοστιαία μείωση επί του αρχικού ποσού εισφοράς σε χρήμα ίση με 20%. Η ρύθμιση αποσκοπεί στην ελάφρυνση των υποχρεώσεων των ιδιοκτητών γης στις προς ένταξη και πολεοδόμηση περιοχές.


Όλες οι αλλαγές για την αυτόνομη θέρμανση στις πολυκατοικίες

          Μια νέα διαδικασία για την αποσύνδεση των διαμερισμάτων από την κεντρική θέρμανση των πολυκατοικιών και τη σύνδεση με το φυσικό αέριο, αυτόνομα, ορίζει το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος με τον τίτλο «Έλεγχος και προστασία δομημένου περιβάλλοντος». Η αυτονόμηση από την κεντρική θέρμανση μπορεί να γίνει χωρίς να υπάρχει απόφαση της γενικής συνέλευσης,ακόμη και αν η απόφαση είναι αρνητική.

          Συγκεκριμένα σε διάταξη που υπάρχει στο νομοσχέδιο «Έλεγχος και προστασία δομημένου περιβάλλοντος» ορίζει ότι όποιοι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων θέλουν να αυτονομηθούν από την κεντρική θέρμανση μπορούν να το κάνουν με συγκεκριμένες διαδικασίες.

          Τι πρέπει να ξέρουν όσοι θέλουν να βάλουν αυτόνομη θέρμανση:

·         Θα συμμετέχουν μόνο σε έκτακτες δαπάνες για τη συντήρηση του κεντρικού καυστήρα.
·         Σε περίπτωση που η γενική συνέλευση πάρει αρνητική απόφαση τότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να αυτονομηθεί με δική του δαπάνη.
·         Αναλαμβάνει ο ίδιος την ευθύνη και την επιμέλεια της αποσύνδεσης.
·         Πρέπει να μονώσει τους σωλήνες της κεντρικής θέρμανσης που περνούν από το διαμέρισμά του, χωρίς να θίγει τη θέρμανση των υπολοίπων.
·         Για την εγκατάσταση του νέου συστήματος χρειάζεται πολεοδομική άδεια και ο εξοπλισμός μπαίνει σε χώρο που ανήκει στην ιδιοκτησία του.
·         Είναι υποχρεωμένος να γνωστοποιήσει στους υπόλοιπους ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, την αποσύνδεση, τον τρόπο που θα περάσουν οι σωλήνες, πότε θα ξεκινήσουν οι εργασίες και πόσο χρόνο θα διαρκέσουν.
·         Απαλλάσσεται από το σύνολο των δαπανών καυσίμου κεντρικής θέρμανσης, αλλά πληρώνει για τη συντήρηση του κεντρικού συστήματος και για την ενδεχόμενη αντικατάστασή του.


          Το νομοσχέδιο βρίσκεται στη Βουλή και αναμένεται να πάρει ΦΕΚ σε 15 μέρες



Ξεκινά η εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας του κτιρίου


          Ενεργοποιείται η ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου όπως αναλυτικά περιγράφεται στο σχέδιο νόμου «ΕΛΕΓΧΟΣ ΚΑΙ ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΤΟΥ ΔΟΜΗΜΕΝΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ» που κατατέθηκε στη βουλή. Σύμφωνα με τις διατάξεις του νομοσχεδίου τα κτίρια στο σύνολο τους εντάσσονται σε δύο κατηγορίες. 
Στην πρώτη κατηγορία υπάγονται

·         Κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο, στους ΟΤΑ και στα ΝΠΔΔ, καθώς και αυτά που στεγάζουν υπηρεσίες του Δημοσίου, των ΟΤΑ και των ΝΠΔΔ και στεγάζουν υπηρεσίες αυτού.
·         Κτίρια συνάθροισης κοινού: θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες συγκέντρωσης για κοινωνικές, οικονομικές, πολιτιστικές και θρησκευτικές εκδηλώσεις, συνεδριακά κέντρα και κτίρια εκθέσεων. Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται επίσης: πολιτιστικές εγκαταστάσεις (βιβλιοθήκες, μουσεία, αίθουσες εκθέσεων), αθλητικές εγκαταστάσεις (κλειστά γυμναστήρια,
·         γήπεδα με κερκίδες και κλειστούς βοηθητικούς χώρους, γήπεδα ΠΑΕ, Ολυμπιακές αθλητικές εγκαταστάσεις), σταθμοί μετεπιβίβασης μέσων μαζικής μεταφοράς.
·         Πρατήρια υγρών καυσίμων και συνεργεία αυτοκινήτων: κτίρια ή τμήματα κτιρίων που χρησιμοποιούνται για πρατήρια υγρών καυσίμων ή για πλυντήρια αυτοκινήτων καθώς και κάθε είδους συνεργεία αυτοκινήτων..
·         Τουριστικά καταλύματα άνω των τριακοσίων (300) τ.μ.
·         Εκπαίδευση: δημόσια και ιδιωτικά κτίρια προσχολικής, πρωτοβάθμιας, δευτεροβάθμιας και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης.
·         Υγεία και κοινωνική πρόνοια: κτίρια περίθαλψης (νοσοκομεία, ιατρικά κέντρα, κλινικές, αγροτικά και περιφερειακά ιατρεία, κέντρα ψυχικής υγείας, κέντρα παροχής υπηρεσιών υγείας).
·         Βρεφοκομεία, παιδικοί - βρεφονηπιακοί σταθμοί, οικοτροφεία, οίκοι ευγηρίας, ιδρύματα χρονίως πασχόντων, ιδρύματα ατόμων με ειδικές ανάγκες, άσυλα.
·         Σωφρονισμός: καταστήματα κράτησης, ειδικά καταστήματα κράτης νέων,

          Στην δεύτερη κατηγορία όλα τα υπόλοιπα ανεξαρτητως χρήσεως

          Τα κτίρια της πρώτης κατηγορίας θα πρέπει να υποβάλλουν τα στοιχεία για την ταυτότητα μέσα σε πέντε (5) έτη από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του νόμου. Για όλα τα υπόλοιπα κτίρια η υποβολή της ταυτότητας γίνεται κατά την μεταβίβαση του κτιρίου, οπότε και η σχετική δήλωση για την ταυτότητα προσαρτάται υποχρεωτικώς στο συμβόλαιο της μεταβίβασης της.

Τι στοιχεία περιλαμβάνει η ηλεκτρονική ταυτότητα

          Η δήλωση γίνεται ανά κτίριο ή ανά διηρεμένη ιδιοκτησία. Η Ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου της οποία την ευθύνη θα αναλαμβάνει ο εκάστοτε εξουσιοδοτημένος μηχανικός, θα περιλαμβάνει: 

α) το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τις αναθεωρήσεις της, 
β) τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια,
γ) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού,
δ) το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί,
ε) δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων,
στ) τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση όταν
αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περιπτ. α', β' και ε',
ζ) το δελτίο δομικής τρωτότητας και τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται σύμφωνα με το άρθρο 99,
η) τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον απαιτούνται,
θ) το πιστοποιητικό πληρότητας της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου.

          Οι διατάξεις προβλέπουν επίσης τη πραγματοποίηση, από το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος, δειγματοληπτικών ελέγχων, ετησίως, σε ποσοστό 3% των κτιρίων που λαμβάνουν ταυτότητα.

Μεγάλα πρόστιμα για ψευδής δηλώσεις

          Το σχέδιο νόμου προβλέπει μεγάλα πρόστιμα σε περίπτωση που, κατά τη συμπλήρωση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου ή κατά τους περιοδικούς ελέγχους, έχουν συμπληρωθεί ψευδώς στοιχεία ταυτότητας κτιρίου από τον επιβλέποντα ή τον εξουσιοδοτημένο μηχανικό. Πέραν των ποινικών κυρώσεων, επιβάλλεται πρόστιμο, το ύψος του οποίου κυμαίνεται από 2.000 έως 20.000 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου. Σε περίπτωση υποτροπής των εν λόγω παραβάσεων και εάν αυτές αφορούν σε οικοδομικές εργασίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους και σε προστατευόμενες περιοχές της κείμενης νομοθεσίας (άρθρο 19 του ν. 1650/1986), τα όρια των ως άνω κυρώσεων διπλασιάζονται.